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物流地产行业知识整理

  国内电商、第三方物流需求强▼▲劲,但高标仓储有很大缺口,一定标准以上的物流地产规模远落后于国际发达国家。不同背景企业(尤其•□▼◁▼内资企业)纷纷进军物流地产,布局长三角、京津翼、珠三角的一线城市卫星城及位于交通大动脉的重点城市。例如万科积极布局,旗下万玮物流一跃成为全国第四,内资第一。私有化后的物流地产龙头普洛斯,受内资企业冲击,市场份额由6成降低为4成。本文从市◆▼场现状,发展趋势及竞争格局角度出发简单梳理了中国物流地产市场。

  中国物流地产市场规模目前超过6,000万平方米,每年以超过10%的增速在快速增长。核心客户群体为电商、第三方物流、高端制造业等,其中电商与第三方物★▽…◇流占比约70%,未来这一比例还将继续提高,而传统零售业线下实业对高标库需求不多。由于外资进入中国市场较早,具有很好的拿地☆△◆▲■先发优势,现呈现出外资退▪…□▷▷•出内资接盘的趋势,保险公司、金融机构、物流公司等内资激进拿地。

  物流地产选址主要考虑交通因素,如渤海湾、长三角、珠三角、成渝、长江中下游城市群,以及国道、高速公路、高铁运输等;其次考虑电商发展情况。长三角、京津翼、珠三角物流地产供不应求,个别企业空置率30%-40%,出租率普遍在上升,致租金稳步增长。

  电商、第三方物▪•★流企业纷纷自建仓储自用,但预计未来企业会更多地选择租赁○▲-•■□仓储,仅会出于对渠道网络的布局需求,在关键市场节点进行少比例的自建。当企业自建仓储,意味着大量的固定成本和资金占用,分散资源,降低自身资金的利用效率;且自建仓储对其运营管理能力也是艰巨的考验。换言之,如果借助于已有的物流仓储网络,可以迅速建立起自己的渠道网络。

  物流地▪▲□◁产龙头企业普洛斯市场份额遥遥领先,嘉民、安博、万科、宇培、易商等为二线龙头。物流地产商的关键成功因素主要有:拿地能力、资本支★△◁◁▽▼持、平台搭建及运营能力等。在工业增量△▪▲□△用地规模减少形势下,提升单位面积物流仓储的租金◆◁•和效益,也成◁☆●•○△为未来更具技术含量的课题。而对于客户而言,仓储位置及租金是主要考虑因素。

  一线城市物流地产设施投资净回报率6-8%,高于商业地产的4-5%,住宅地产的2-3%。而且商业地产◇=△▲由于标准化低,证券化难度更大,物流地产更受到海外基金和长期投资者的青睐。近年来,企业间的合作频现,拥有土△▪▲□△地等资源的企业,通过与拥有丰富运营经验的物流地产企业合作,可以实现优势互补,达到项目布局与扩张的发展效◆▼▼▽●▽●■果。

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